• 08/08/2022

Vendite di immobili all’asta

 Vendite di immobili all’asta

House for sale, auction hammer , symbol of authority and Miniature house . Courtroom concept

Come evolverà il mercato immobiliare, nelle turbolenze dell’era post-Covid?

In un recentissimo studio, gli esperti di Banca d’Italia hanno analizzato l’impatto delle vendite all’asta degli immobili sul prezzo di vendita delle case sul libero mercato. Lo studio muove dalla considerazione che, mentre in Italia prima del 2015 il numero di vendite all’asta (nell’ambito di procedure di espropriazione immobiliare) erano insignificanti rispetto al totale delle vendite di immobili, dal 2016 in poi, invece, la proporzione fra i due valori si è impennata

Dai dati analizzati da Banca d’Italia emerge che nel triennio dal 2016 al 2018 il numero medio di procedure esecutive immobiliari pendenti dinanzi ai nostri tribunali è stato pari a 250mila, mentre le vendite sul libero mercato sono state circa un milione e centomila. 

È evidente che, essendo questa la situazione, è non solo legittimo ma anche necessario per gli operatori del settore chiedersi quale impatto abbia la maggiore incidenza delle vendite all’asta e come potrà evolvere il mercato immobiliare, nelle turbolenze dell’era post-Covid. 

Lo studio conclude che in effetti quando un appartamento o un fondo vengono messi in vendita all’asta, i beni immobili contigui subiscono un deprezzamento nei mesi immediatamente successivi; ribasso che è tanto più rilevante quanto più i due immobili sono vicini. 

In effetti negli ultimi anni importanti riforme nel settore delle esecuzioni immobiliari hanno reso le vendite all’asta uno strumento competitivo e appetibile nel mercato immobiliare. Fino a pochi anni fa acquistare all’asta un immobile era considerato nella mentalità collettiva rischioso e complicato: la procedura era lunga e farraginosa; il pagamento del prezzo doveva essere eseguito immediatamente e senza possibilità di ricorrere a mutui; l’immobile difficilmente era visitabile; non erano visionabili fotografie e anche le informazioni tecniche sull’immobile erano difficili da reperire ed acquisire. 

Negli ultimi anni, invece, molti privati si sono accostati al mercato delle vendite coattive; ciò si è verificato a causa delle importanti riforme del settore, che sono intervenute dal 1998 in poi e che hanno semplificato la procedura, che hanno reso più facile reperire informazioni sugli immobili subastati tramite i siti internet dedicati; ma anche e soprattutto grazie alla circostanza che le vendite all’asta ora sono delegate a professionisti iscritti agli albi degli avvocati, notai e commercialisti, che ne gestiscono le varie fasi e le cui professionalità e competenza hanno reso sempre più facile, sicuro ed appetibile l’acquisto all’asta. 

Nel sistema precedente alla stagione delle riforme, tutto il procedimento esecutivo si svolgeva davanti al giudice dell’esecuzione e per questo motivo i tempi della procedura erano molto lunghi; le vendite non erano competitive e gli immobili venivano alla fine alienati a prezzi molto bassi, sia per la mancanza di forme di pubblicità adeguate, sia per la difficoltà di visitare l’immobile o di conoscerne le caratteristiche. Nonostante l’indubbia convenienza economica dell’acquisto all’asta, la lentezza della procedura, l’impossibilità di avere una obiettiva conoscenza dello stato dell’immobile e di visitare all’interno il bene stesso rendeva poco appetibile per i privati l’acquisto all’asta. 

Attualmente, invece, i procedimenti di espropriazione immobiliare sono molto più rapidi: i giudici delle esecuzioni intervengono infatti generalmente solo nella prima fase della vendita, quando – dopo aver verificato la regolarità formale del procedimento ed aver conferito ad un tecnico esperto (ingegnere, geometra o architetto) l’incarico di verificare le condizioni dell’immobile e stimarne il valore – nominano il custode dell’immobile (che generalmente è l’Istituto vendite giudiziarie del luogo) e il professionista che si occuperà delle operazioni di vendita del bene stesso; i giudici sono poi chiamati se del caso nuovamente a pronunciarsi nel caso in cui vi siano problemi, ma altrimenti la procedura viene gestita interamente dal professionista delegato. 
Pensando di fare cosa utile per il lettore che per la prima volta si avvicina al mondo delle aste, sul sito di Toscana Economy (inseriremo il link o QR code) trovate pubblicato una specie di glossario o di abbecedario sintetico dei soggetti e delle novità che ruotano intorno al mondo delle aste giudiziarie, in modo da evidenziare in modo più immediato le principali novità che la stagione delle riforme ha apportato al settore in questione.

APPROFONDIMENTI

Scarica il “Piccolo glossario delle vendite di immobili all’asta

Maria Silvia Zampetti

Avvocato

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