Mercato immobiliare in Toscana, crescono le compravendite

Le ripercussioni del conflitto bellico tra Russia e Ucraina stanno condizionando tutti i settori dell’economia nazionale e regionale, che era appena riuscita a recuperare terreno dopo gli ultimi anni segnati dalla pandemia da Covid-19. I rincari dell’energia e delle materie prime hanno provocato un aumento dell’inflazione ai massimi storici, ai quali il mercato immobiliare toscano sta reagendo tutto sommato bene. Lo dice l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), collegato all’Agenzia delle Entrate, che il 15 settembre 2022 ha diffuso i dati provvisori sulle compravendite di immobili residenziali in Toscana.

Secondo l’OMI nel secondo trimestre 2022 le transazioni sono state 15.372, il valore più alto da gennaio 2021: il numero delle transazioni è anche il più alto sia per capoluoghi (5.351) che per i non capoluogo (10.021).

Mentre nei capoluoghi crescono le compravendite nel secondo trimestre (+12,6% contro l’11,0% del primo trimestre), nei comuni non capoluogo si registra una brusca contrazione della crescita (+8,7% contro +20,6% del primo trimestre): queste dinamiche si riflettono sul totale che nel secondo trimestre cresce del 10,0% contro il 17,1% del primo trimestre.

Complessivamente nel semestre le compravendite sono cresciute in totale del 13,2%, con andamenti differenziati tra capoluoghi (+11,9%) e non capoluogo (+13,9%). Alla scala provinciale, spiccano i consistenti risultati positivi di Massa Carrara (+27,9), Arezzo (+24,8%) e Siena (+22,9%) mentre Firenze (+6,2%) e Grosseto (+6,8%) segnano gli incrementi più contenuti.

Grazie al collegio regionale FIAIP (la Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) e al suo report sull’andamento del mercato immobiliare toscano, presentato il 10 novembre 2022 presso
la Presidenza della Regione Toscana a Palazzo Guadagni Strozzi Sacrati, abbiamo accesso a dati quantitativi e anche qualitativi: per esempio che rispetto al 2020, nel 2021 e nel primo semestre del 2022 le compravendite sono aumentate del +35,5% , ma anche che tra gli immobili più ricercati ci sono le abitazioni dotate di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino. Tutte caratteristiche evidentemente ricercate dalle persone durante la pandemia e che poi sono divenute imprescindibili.

Queste le valutazioni del presidente di FIAIP Toscana Simone Beni sul 2021: «È stato un anno caratterizzato da condizioni stabili e da una economia in ripresa, con l’andamento dei tassi sui mutui che è rimasto pressoché invariato e ha consentito di sottoscrivere contratti sotto l’un per cento di interesse, in pratica restituendo poco più della somma ottenuta. Inoltre la presenza di immobili in vendita è stata buona, con una ampia possibilità di selezione e scelta della proprietà immobiliare giusta da acquistare. Tutti questi aspetti hanno reso a portata di mano la realizzazione del desiderio di molti di cambiare casa, maturato durante l’emergenza sanitaria, ed è per questi aspetti che nel 2021 abbiamo registrato un numero di compravendite superiore alle aspettative tornando ai livelli degli anni pre-pandemia: si sono registrate in tutta Italia oltre 710.000 compravendite in ambito residenziale, pari ad un +27% rispetto al 2020.

Tuttavia già dai primi mesi del 2022 abbiamo rilevato un peggioramento delle condizioni economiche generali, tra queste l’aumento dei tassi del mercato dei mutui, che ha ridotto la capacità di acquisto delle famiglie, il conflitto bellico in Ucraina con la difficoltà nel reperire materie prime e l’aumento dei costi legati alle utenze, in particolare luce e gas. Tali condizioni generali sono variate fin dal primo trimestre ma fino al secondo semestre non hanno influito sull’interesse verso gli immobili e il numero di vendite si è mantenuto costantemente in aumento con valori stabili.

Nel 2022 ipotizziamo un numero stabile di compravendite, sui livelli del 2021, con valori senza incrementi evidenti; i tempi tra la messa in vendita e la vendita effettiva si sono notevolmente accorciati anche per una maggior conoscenza del mercato e determinazione a concludere di chi voleva acquistare».

Di seguito le rilevazioni dei valori di mercato stilate da FIAIP Toscana, suddivise provincia per provincia. Tali valori si riferiscono ad immobili residenziali non di lusso di circa 80/100 metri quadrati, in medio stato manutentivo.

LIVORNO
A Livorno, nella zona affacciata sul litorale si registrano le quotazioni massime, da un minimo di 2.350 ad un massimo di 2.450 euro al metro quadro. Nella zona residenziale centrale le quotazioni vanno da 1.300 fino a 1.450 euro al metro quadro e nelle aree del centro storico della città diminuiscono ancora, dai 1.090 ai 1.200 euro al metro quadro.

Nei comuni di Rosignano, Cecina e Bibbona il range di riferimento mostra quotazioni superiori: nel primo caso da un minimo di 1.000 ad un massimo di 3.000, nel secondo caso da 1.300 a 2.800 e nell’ultimo da 1.200 a 2.700 euro al metro quadro.

PISA
Nel centro storico si va da un minimo di 2.500 euro al metro quadro ad un massimo di 3.300 euro. Cifre che diminuiscono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 2.200 ai 2.600 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.500 fino a 2.300 euro al metro quadro).
Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come Volterra e la Valdera dove le valutazioni medie per immobili residenziali non di lusso hanno un valore minimo di 1.300 e un valore massimo di 2.000. Sul litorale pisano i prezzi medi si allineano a quelli del centro storico del capoluogo.

MASSA CARRARA
Nel centro storico si va da un minimo di 2.300 euro al metro quadro ad un massimo di 2.800 euro. Nelle aree limitrofe al centro si va dai 1.800 ai 2.200 euro al metro quadro e in periferia da 1.400 fino a 1.700 euro al metro quadro. Per quanto riguarda Carrara invece i valori per il centro città si confermano più bassi, oscillando da un minimo di 1.300 ad un massimo di 1.600 euro al metro quadro. Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come la Lunigiana dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha un valore minimo di 600 e un valore massimo di 1.400 euro al metro quadro. Sul litorale le quotazioni tornano alte: Montignoso (2.300 – 3.000 euro al metro quadro), Marina di Carrara (2.000 – 2.300 euro al metro quadro), Marina di Massa (2.500 – 2.800 euro al metro quadro) e Cinquale (3.000 – 3.500 euro al metro
quadro).

LUCCA
Nel centro storico si va da un minimo di 2.300 euro al metro quadro ad un massimo di 3.100 euro, mentre nelle aree limitrofe al centro la valutazione è dai 2.000 ai 2.600 euro al metro quadro e in periferia da 1.800 fino a 2.200 euro al metro quadro.
In Garfagnana, nella Mediavalle e nella Piana di Lucca la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 900 e un valore massimo di 1.100 euro al metro quadro, nel secondo di 1.050 e di 1.300 euro al metro quadro, mentre nel terzo caso si passa da un minimo di 1.500 ad un massimo di 1.900 euro.
In Versilia, ad esempio a Viareggio, i prezzi medi vanno da un minimo di 2.000 euro ad un massimo di 2.500 euro al metro quadro.

PRATO
A Prato, a differenza di tutte le altre province della Toscana, nel centro storico i prezzi sono più bassi rispetto alle zone limitrofe: nella parte più antica della città, infatti, le quotazioni variano da un minimo di 800 ad un massimo di 2.500 euro, mentre allontanandosi dal centro salgono a 1.000
– 2.800 euro al metro quadro nell’area del semicentro e nel range 700 – 3.000 nella periferia del capoluogo.
Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come Montemurlo e la Valbisenzio dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 700 e un valore massimo di 2.300 euro al metro quadro, nel secondo di 500 e di 2.500 euro al metro.

In controtendenza i prezzi registrati nell’area della catena montuosa di Montalbano dove il range di riferimento varia da un minimo di 1.000 ad un massimo di 2.500 euro al metro quadro.

PISTOIA
Nel centro storico si va da un minimo di 1.200 euro al metro quadro ad un massimo di 2.000 euro. Cifre che diminuiscono sensibilmente spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 1.100 ai 1.700 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.000 fino a 1.600 euro al metro quadro).
Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come la Montagna Pistoiese dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha un valore minimo di 700 e un valore massimo di 900 euro.
Ad Agliana, Quarrata e Montale i prezzi salgono oscillando da un minimo di 1.700 ad un massimo di 2.200 e da 1.600 a 2.000 euro al metro quadro.

GROSSETO
I prezzi più alti si registrano sul litorale, per esempio a Marina di Grosseto, dove le quotazioni vanno da un minimo di 2.400 euro ad un massimo di 4.400 euro al metro quadro, mentre a Grosseto il range di riferimento va da 1.700 a 2.100 euro.
In località della provincia come Braccagni e Roselle le valutazioni vanno da un minimo di 1.400 ad un massimo di 1.900 euro, ad Alberese invece da 1.600 a 1.900, per arrivare a Montepescali dove si scende leggermente arrivando a 900 – 1.100.

AREZZO
Nel centro storico si va da un minimo di 1.300 euro al metro quadro ad un massimo di 1.800 euro. Nelle aree limitrofe al centro si scende dai 1.100 ai 1.400 euro al metro quadro e in periferia si scende ancora da 900 fino a 1.300 euro al metro quadro.
Queste le quotazioni nelle altre principali località della provincia aretina: Valdarno da 1.100 a 1.400, Casentino da 1.000 a 1.400, Val Tiberina da 1.100 a 1.600 e Val di Chiana da 1.200 a 1.400 euro al metro quadro.

SIENA
Nel centro storico si va da un minimo di 2.850 euro al metro quadro ad un massimo di 3.650 euro, mentre poco fuori dal cento la valutazione è dai 2.300 ai 3.000 euro al metro quadro e in periferia da 1.700 fino a 2.300 euro al metro quadro.
Le quotazioni si abbassano nettamente in località come l’Amiata (da 1.000 fino a 1.450 euro al metro quadro), la Val di Merse (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro), la Val di Chiana (da 1.200 fino a 1.700 euro al metro quadro) e l’area delle Crete Senesi (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro).
In località di particolare pregio turistico ed enogastronomico come il Chianti, la Val d’Elsa e la Val d’Orcia i numeri sono molto diversi: nel primo caso il range di riferimento varia da un minimo di 1.700 ad un massimo di 2.250 mentre negli altri due casi si va da 1.500 a 2.100 e nell’ultimo caso da 1.600 euro al metro quadro a 2.250.

FIRENZE
Nel centro storico del capoluogo toscano si va da un minimo di 3.500 euro al metro quadro ad un massimo di 6.000 euro, prezzi che scendono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 3.000 ai 4.500 euro al metro quadro) e in periferia (da 2.000 fino a 3.300 euro al metro quadro) ma
anche in località come il Chianti (da 1.500 fino a 3.000 euro al metro quadro), la Piana di Sesto Fiorentino (da 1.500 fino a 2.900 euro al metro quadro) e l’area Empolese – Val d’Elsa (da 1.500 fino a 2.600 euro al metro quadro).
Spostandosi in località come il Mugello e il Valdarno le valutazioni scendono ancora: nel primo caso il range varia da 1.200 a 2.500, mentre nel secondo da un minimo di 1.100 ad un massimo di 2.400 euro al metro quadro.